Toprak Koruma Kanunu’nda Önalım Hakkı
Önalım hakkı; sözleşmeden ya da kanundan doğan, hakka konu olan bir malın satılması üzerine bir diğer hak sahibinin öncelikli alım hakkını düzenleyen, yenilik doğuran bir haktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Borçlar kanunu 237 ila 242 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Yasadan doğan önalım hakkı ise Türk Medeni Kanunu 732 ila 734 maddeleri arasında hüküm altına alınmıştır. Bunun yanı sıra Medeni Kanun’a atıfla 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda önalım hakkına dayalı düzenlemeler bulunmaktadır.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile tarım arazilerinin bütünlüğünün korunarak, verimliliğinin artması amaçlanmıştır. Kanun çok uzun zamanlara dayanmayıp 2005 yılında yürürlüğe girmiştir. Ardından 2014 yılında yapılan değişiklikler ile kanunun amacı genişletilerek özellikle tarım arazilerinin satış ve miras yoluyla küçülmesinin önlenmesi için kanuna yeni maddeler eklenmiştir. Önalım hakkı da bu maddelerden olup Kanunun 8/İ maddesinde hüküm altına alınmıştır.
5403 Sayılı Kanun’un 8/İ maddesi tarım arazilerinin devrinin kısıtlanarak kanunda gerekli şartları sağlayan kişilere önalım hakkı sağlamaktadır. Maddenin birinci fıkrası “8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.” hükmü ile aile mal ortaklığının devrine sınırlama getirmiştir. Bu hüküm ile aile ortaklığı içeren malların satışında alım önceliği paydaşlara verilmiştir. Ancak maddenin uygulama alanı bulunmamaktadır. Çünkü aile mal ortaklığında Medeni Kanun 376. Maddesi ile elbirliğiyle mülkiyet hakkı söz konusudur. Elbirliğiyle mülkiyet halinde paydaşların payları tam olarak belli olmamakta ve kesin sınırlarla ayrılmamaktadır. Dolayısıyla da paylar üzerinde tasarrufta bulunma söz konusu olmayacaktır.
Söz konusu maddenin ikinci fıkrası ise uygulamada sıklıkla karşılaşılan davalara sebebiyet veren niteliktedir. İkinci fıkra: “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” hükmü ile tarım arazilerinin satılması halinde sınırdaşlara önalım hakkı vermektedir. Maddenin ikinci fıkrası ile tarım arazisinin paylı mülkiyete ya da elbirliğiyle mülkiyete tabi olmasının farkı bulunmamaktadır. Gerekli koşullar sağlandığında sınırdaş arazi sahibi önalım hakkını kullanabilecektir.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunun 8/i maddesinin uygulama alanı bulabilmesi için arazinin tarım arazisi olması ön koşuldur. Tarım arazisi özelliği taşıyan bir taşınmazın üçüncü kişilere satılması halinde taşınmaza sınır komşusu olan tarım arazisi sahibinin önalım hakkı söz konusu olacaktır. Elbette ki satışın üçüncü kişilere yapılması bir başka sınır komşusuna yapılmaması önemli bir koşuldur. Tarım arazisinin sınırdaş arazi sahibine satılması halinde Kanunun amacına uygunluk bulunmaktadır. Bu haliyle diğer sınırdaş arazi sahiplerinin önalım hakkı söz konusu olmayacaktır.
Peki, tarım arazisinin üçüncü kişilere satılması halinde birden fazla sınırdaş arazi sahibinin önalım hakkını kullanmak isterse tarım arazisi kime devredilecektir? Maddenin ikinci fıkrası bu soruna da açıklık getirerek “hâkim tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine devredilmesine karar verecektir” demiştir. Ancak tarımsal bütünlüğün miktar mı yoksa tarımsal üretimden mi sağlandığı noktasında açıklık getirilmemiştir. Hâkim tarımsal bütünlüğü somut olaya göre yorumlayarak takdir edecektir.
Tarım arazilerinde önalım hakkı nasıl kullanılır?
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun 8/i maddesinin son fıkrasında “Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.” denilmektedir. Dolayısıyla Medeni Kanun hükümlerinden yararlanarak hakkın kullanılmasını açıklamak gerekmektedir. İlk olarak; önalım hakkının kullanılabilmesi için tarım arazisinin satış veya satışa eşdeğer bir işlemin var olması gerekmektedir. Tarım arazisinin satışı halinde, sınırdaş arazi sahibinin önalım hakkını ancak dava açarak kullanabileceği Medeni Kanun 734/1’de düzenlenmiştir. Önalım hakkının dava açılmadan kullanılabilmesi mümkün değildir. Önalım hakkı sahibi, Medeni Kanun 716/1’de düzenlenen tescile zorlama davası açarak hakkını kullanabilecektir.
Tescile zorlama davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Sınırdaş arazi sahibi tescile zorlama davasında Davacı sıfatı taşıyacaktır. Davalı sıfatı ise alıcıyla birleşmektedir. Yani dava araziyi satın alan kişiye yöneltilecektir. Ancak satış sonrasında arazi henüz alıcı adına tescil edilmemişse dava satıcıya yöneltilecektir.
Yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle sona erecektir. Önalım hakkı sahibine bildirim alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla yapılmalıdır. Bildirim noter aracılığıyla yapılmadıkça 3 aylık süre işlemeyecektir. Ancak bildirim yapılmamışsa dahi 2 yıllık sürenin geçmesi halinde önalım hakkı son bulacaktır. Söz konusu süreler hak düşürücü nitelikte olup davanın her aşamasında süre itirazında bulunulabilecektir. Hâkim de süreleri resen dikkate alacaktır.
Davacı dava konusu arazinin kendisi adına tescil edilmesini isteyecektir. Davacı tescil istemi ile Medeni Kanun madde 734/2’ye göre hâkim tarafından tespit edilecek satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini nakit olarak depo edecektir. Davalı önalım bedelinin teminat mektubu şeklinde depo edilmesine onay verirse bedelin bu şekilde depo edilmesi de mümkün olacaktır. Söz konusu bedel ve giderler depo edilmediği takdirde dava reddedilecektir.
Davalının, dava sürerken araziyi bir başkasına satması halinde davacıya seçimlik hakkı tanınmıştır. Dava yeni alıcıya yöneltilebileceği gibi tazminat davasına dönüştürülerek davalıya karşı sürdürülebilecektir.
Önalım hakkından feragat Medeni Kanun madde 733’te düzenlenmiştir. Kanuna göre önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh verilmesi gerekmektedir. Feragat, araziye ilişkin tüm satışlarda geçerli olacaktır. Ancak belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilecektir.
Sonuç itibariyle önalım hakkından doğan davalar oldukça detaylı ve önemli davalar olup muhakkak bir uzman avukat aracılığıyla takip edilmelidir ki herhangi bir hak kaybı yaşanmasın. Alanya Hukuk Bürosu alanında uzman avukatları ve hukuki danışmanları aracılığıyla önalım hakkından doğan davalarda müvekkillerine profesyonel avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sağlamaktadır.